REITは1,800割れでもPENは「分配成長の条件」を問う、供給制約と資本コストを“実装”へ落とす
5月28日の東京市場は、日経平均が-0.47%、TOPIXが-0.41%。そして東証REIT指数は1,798.28（-0.65%）と、前日に回復した1,800台を一日で割り込んだ。金利が少し緩むだけでは、資本コストの再計算は終わらない。PENはここから「分配が守れるか」より一歩先——分配が伸ばせる条件を見に行く。
日本10年は2.701%へ小幅反発し、2年1.357%、5年1.909%は低下した。つまり更新利率（短中期）の見通しは改善しやすい一方で、割引率（長期）は高止まりしやすい。ここでREITの戻りを決めるのは、金利そのものより、資本政策と物件側の手触り（賃料 ...
