5月25日の東京市場は、日経平均が65,158.19円（前週末比+2.87%）と65,000円台に乗せた一方、東証REIT指数は1,799.66（同-0.13%）と1,800割れを継続した。原油が急落し、金利も10年2.69%台へ低下してきたが、REITは「金利が下がれば自動的に上がる」局面ではなく、資本コストの再計算＝選別が続いている。

昨日（5月25版）の読みは「最高値更新でもREITは全面買いにならない」。今回も同じだ。株の上昇はAI・半導体と単一銘柄（ソフトバンクグループ（9984）など）の寄与が目立つ一方、REITは分配金スプレッド、NAVディスカウントの意味、借換コストの上昇耐性で序列が固定化しやすい。

市場の外部環境は改善方向に見える。米国・英国・香港は祝日で主要市場の値動きは限定され、原油は下落した。だが、J-REITが直面するのは「金利水準そのもの」だけではなく、今後の借換と増資の条件だ。指数が1,800を割っている間は、割安は買いの理由ではなく、まず資本コストの再計算として扱われやすい。

 

5月25版は「株が強くてもREITは全面買いにならない」と整理した。翌営業日になっても、東証REIT指数は1,800を回復できていない。株の指数が上抜けるほど、REIT側は“金利が下がったか”ではなく“資本コストが下がったか”を問われる。ここが今日の連続性だ。

短期的には、10年が2.69%台に下がったことで、分配金利回りとの「見た目のスプレッド」はわずかに改善した。しかし、借換の実務は短中期の更新が先に効く。2年・5年の高さは、変動金利比率や短期テナー比率の高い銘柄ほど重い。週前半は、指数の戻りよりも、借入固定化・償還スケジュール・資産入替でDPUを守れる運営力に注目したい。

 

REITレンズ（スプレッド / NAV / 借換）

第一に分配金利回りスプレッド。全J-REIT平均分配金利回り4.78%（5月1日時点）に対し、5月25日の日本10年国債利回りは2.694%。単純差は約2.09%ポイントで、前日よりわずかに改善した。ただし、ここから「信用スプレッド」「固定化のコスト」「更新利率の上振れ」を引くと、余裕は銘柄ごとに大きく違う。指数が1,800を割るときは、スプレッドの“平均”より、更新金利と固定比率が先に問われる。

第二にNAV。P/NAVが低い銘柄は割安に見える一方、増資で外部成長を回しにくい。金利が高い局面では、取得利回りが資本コストを明確に上回らない限り、買ってもDPUが伸びない。今日はP/NAVだけで“割安”を語らず、資産入替・自己投資・テナント入替でNOIを守れるかを確認したい。

第三に借換。2年1.415%、5年1.950%、10年2.694%という水準は、短期・中期・長期のどのテナーでも「以前より高い金利での更新」を前提にする。REITの“選別”は、景気の良し悪しより、借入の更新条件と、ホテル・物流・住宅など各セクターの稼働が金利上昇分を吸収できるか、という勝負に移っている。

マーケットボード（基本統計）

Tokyo 2026-05-25 close / Rates & FX latest (crawl) / US 2026-05-22 close（祝日で5/25休場）

項目 値 前日比 変化率 メモ
日経平均 65,158.19 +1,819.12 +2.87% 史上初の65,000台。AI・半導体主導。
TOPIX 3,942.57 +50.11 +1.29% 終値ベースで最高値更新。
グロース250 843.39 +15.07 +1.82% リスク許容度は高いが、REITは別ロジック。
東証REIT指数 1,799.66 -2.32 -0.13% 1,800割れ継続。資本コストの再計算が先。
日本2年国債 1.415% -0.019 -1.32% 変動金利の基礎圧力。短期側の高さは残る。
日本5年国債 1.950% -0.057 -2.84% 固定化のコスト。低下しても水準は高い。
日本10年国債 2.694% -0.070 -2.53% 低下したが2.7%近辺。借換の警戒は継続。
J-REIT平均分配金利回り 4.78% – May 1 10年JGBとの差は約2.09%ポイント。
USDJPY 158.9 – 最新 円安はホテル追い風、輸入コストには逆風。
S&P 500 7,473.47 +27.75 +0.4% 米国は5/25祝日。最終取引は5/22。
Dow 50,579.70 +294.04 +0.6% 米国は祝日。リスクオンは継続。
NASDAQ 26,343.97 +50.87 +0.2% AI相場の支えは続く。
米10年国債 4.47% -0.11 -2.30% 高水準だが低下。株の追い風になりやすい。
WTI原油 90.31 -6.29 -6.51% 急落。インフレ圧力を一段緩める可能性。
Brent原油 93.65 -6.56 -6.55% エネルギー由来の物価懸念が後退。
Bitcoin 77,341 USD – 最新 リスク資産の補助指標。REITへの直接影響は限定的。
Ethereum 2,112 USD – 2026-05-25 デジタル資産のリスク選好確認用。
  • ZWC: $0.0347（24h 0%）
  • STD: $6.6771（24h -0.86%）
  • BLD: $0.1001（24h 0%）（BLD/USDC）
  • NMZ（Namazu / Coinstore）: $400

昨日のJ-REIT公式発表（2026-05-25）

公式サイトの更新候補は5件。テーマは「ホテル・宿泊を含む運用実績／月次」。指数の連続性（資本コスト再計算）の中でも、稼働と単価がどこまで金利上昇分を吸収できるかを確認したい。

TIEセクターウォッチ

今日は、J-REITの資本コストを裏側から押し上げる「建設・不動産・資材」の更新と、指数を動かす「AI・デジタル基盤」の資金調達を優先して拾う。