直近の東京市場（6月1日引け）は、日経平均が66,934.33円（+0.91%）と堅調だった一方、TOPIXは3,940.70（-0.42%）、東証REIT指数は1,782.05（-1.53%）へ反落した。金利は日本10年が2.682%（+0.027%ポイント）へ反転上昇。株は“値がさ主導”で持ちこたえたが、REITは金利の反転に素直に押し戻された格好だ。
前回（6月1版）の読みは、「分配成長の条件」は金利だけでは決まらない、だった。きょうはその続きとして、金利が一日で反転したとき、どのREITが“分配の底（守り）”と“成長の設計（攻め）”を同時に語れるかを点検す ...
5月28日の東京市場は、日経平均が-0.47%、TOPIXが-0.41%。そして東証REIT指数は1,798.28（-0.65%）と、前日に回復した1,800台を一日で割り込んだ。金利が少し緩むだけでは、資本コストの再計算は終わらない。PENはここから「分配が守れるか」より一歩先——分配が伸ばせる条件を見に行く。
日本10年は2.701%へ小幅反発し、2年1.357%、5年1.909%は低下した。つまり更新利率（短中期）の見通しは改善しやすい一方で、割引率（長期）は高止まりしやすい。ここでREITの戻りを決めるのは、金利そのものより、資本政策と物件側の手触り（賃料 ...
5月27日の東京市場は、日経平均が64,999.41円（前日比+0.01%）と横ばいに見えた一方、TOPIXは-0.52%と弱く、値がさ主導と幅広い銘柄の弱さが同居した。ここで重要なのは、金利がそろって低下し、東証REIT指数が1,810.08（+0.73%）まで戻ったことだ。PENはこれを「REITが戻った日」としてではなく、資本コスト再計算の“どこが緩んだか”として扱う。
10年が2.690%へ低下し、2年・5年も下がった。これは更新利率（短中期）と割引率（長期）が同時に軽くなる方向で、REITにとっては“戻りの条件”が一つ整う。だが、戻りが継続するかどうかは ...
5月26日の東京市場は、日経平均が64,996.09円（前日比-0.25%）、TOPIXが3,938.46（同-0.10%）と、史上高値圏のまま小幅な利確に入った。だがPENの焦点は「上がった／下がった」ではない。株価の熱が残るほど、裏側では供給制約と資本コストが、次の局面を決める。
同日に東証REIT指数は1,797.03（同-0.15%）と1,800を回復できなかった。AI・半導体の表側が強い一方、都市側（不動産・インフラ）の資本コストは簡単には下がらない。PENはREITを「REITのニュース」としてではなく、都市インフラの資本コストを測るメーターとして読む ...
5月25日の東京市場は、日経平均が65,158.19円（前週末比+2.87%）と65,000円台に乗せた一方、東証REIT指数は1,799.66（同-0.13%）と1,800割れを継続した。原油が急落し、金利も10年2.69%台へ低下してきたが、REITは「金利が下がれば自動的に上がる」局面ではなく、資本コストの再計算＝選別が続いている。
昨日（5月25版）の読みは「最高値更新でもREITは全面買いにならない」。今回も同じだ。株の上昇はAI・半導体と単一銘柄（ソフトバンクグループ（9984）など）の寄与が目立つ一方、REITは分配金スプレッド、NAVディスカウント ...
5月22日の東京市場は、日経平均が63,339.07円（前日比+2.68%）と最高値圏を更新した一方、東証REIT指数は1,801.98（同-0.81%）と逆行安になった。株式が「AI・半導体の勢い」で上に走る局面でも、J-REITは資本コストの重さから逃げられない、という構図がはっきりした。
前日（5月22版）の読みは「戻り局面での選別」だった。週明け（5月25朝）の論点も同じだ。上に走る指数に乗るのではなく、分配金スプレッドの質、NAVディスカウントの意味、借換コストの上昇耐性で、銘柄の序列が固定化されやすい。
指数を動かした単一材料としては、ソフトバン ...
Pacific Economic News
5月21日の環太平洋市場で、最も強い価格発見はREITではなくAI資本だった。日経平均は61,684.14円まで戻し、ソフトバンクグループ（9984）は6,039円、前日比1,000円高のストップ高。韓国ではKOSPIが7,815.59まで急騰し、半導体・AIメモリーの期待が指数全体を押し上げた。
ただしPENが見るのは、単に「今日いちばん上がったもの」ではない。一番高いIRRを狙うなら、期待リターンだけでなく、そこに大きな資金が参加できるかを同時に見る必要がある。小さな高利回り案件は面白いが、市場全体を動かす投資機会 ...
昨日のテーマは「6万円割れとJGB2.81％、J-REITは1,800の攻防」だった。5月21日の東京市場はその反動で日経平均が61,684.14円、前日比1,879.73円高、TOPIXが3,853.81、東証REIT指数が1,816.68まで戻した。ただし、日経平均の+3.14％に対してREITは+0.57％にとどまり、リスクオンがそのままREITの全面買いにはならなかった。
米国では5月21日にS&P 500が7,445.72、Dowが50,285.66、NASDAQが26,293.10と小幅続伸。APは、Brent原油が朝の109ドル近辺から103 ...
5月20日の東京市場は、日経平均が59,804.41円で746.18円安となり、6万円を割り込んだ。TOPIXは3,791.65、東証REIT指数は1,806.45。前日のREIT反発は続かず、長期金利の高止まりと株式市場のリスク回避が、REITの分配金利回りスプレッドをもう一度押し込んだ。
米国市場は5月20日に反発し、S&P 500は7,432.97、Dowは50,009.35、NASDAQは26,270.36。米10年債利回りが4.57％へ低下し、Brentも105.02ドルへ下げたことで、前日の金利・原油ショックは少し和らいだ。ただし、日本の長期金 ...
5月19日の東京市場は、日経平均が60,550.59円で0.44％安となる一方、TOPIXは3,850.67で0.63％高、東証REIT指数は1,828.56で0.79％高だった。株式市場ではAI関連の利食いが残ったが、銀行、保険、サービス、不動産が下支えし、REITも前日の金利ショックからいったん戻した。
同日発表の2026年1-3月期GDP1次速報は、実質で前期比0.5％、年率2.1％増。民間消費、設備投資、輸出がそろって底堅く、景気の数字だけを見ればJ-REITに悪い材料ではない。ただし、10年JGB利回りは2.79％まで上がり、20年、30年、40年も高止 ...
