GDP2.1％でもJGB2.79％、J-REITは利回り差2％近辺の再選別へ

5月19日の東京市場は、日経平均が60,550.59円で0.44％安となる一方、TOPIXは3,850.67で0.63％高、東証REIT指数は1,828.56で0.79％高だった。株式市場ではAI関連の利食いが残ったが、銀行、保険、サービス、不動産が下支えし、REITも前日の金利ショックからいったん戻した。

同日発表の2026年1-3月期GDP1次速報は、実質で前期比0.5％、年率2.1％増。民間消費、設備投資、輸出がそろって底堅く、景気の数字だけを見ればJ-REITに悪い材料ではない。ただし、10年JGB利回りは2.79％まで上がり、20年、30年、40年も高止まりしている。良いGDPは賃料には追い風でも、割引率と借換コストには逆風になる。

米国市場はS&P 500が7,353.61、Dowが49,363.88、NASDAQが25,870.71へ下落。米10年債利回りは4.66％、Brentは111.28ドルで、インフレと戦争プレミアムが続く。日本のREITにとって今日の焦点は、国内景気の強さよりも、分配金利回りが上昇する長期金利にどこまで耐えられるかだ。

REITレンズ

JAPAN-REIT.COMの5月1日時点データでは、全J-REIT平均分配金利回りは4.78％、時価総額は16兆3,533億円。5月19日の10年JGBが2.79％なら、単純な分配金利回りスプレッドは約1.99％ポイントまで縮む。これは、REITを「高利回り商品」としてだけ買う投資家には余裕が薄く、NAV、増資、借換時期の違いを見ないと危ない水準だ。

NAV面では、P/NAVが1倍を上回る銘柄は増資や資産取得をしやすいが、1倍割れの銘柄は外部成長に慎重さが必要になる。オフィスや総合型は賃料改定と都心稼働率の改善を材料にできる一方、金利上昇下では取得利回りと資本コストの差が狭くなる。住宅REITはキャッシュフローの安定感が武器だが、借換金利の上振れが分配余力を削るかを確認したい。

セクター別には、ホテルはインバウンドと円安の追い風があるが、エネルギー、保険、人件費の上昇に敏感。物流は構造需要が強い一方、鑑定キャップレートと開発コストの調整が遅れればNAVプレミアムを維持しにくい。オフィスは賃料上昇が金利上昇を上回るか、住宅は借換の年限分散が効いているかが、今日の選別軸になる。

GDP後の読み方

GDPが年率2.1％増に上振れたことで、日銀の正常化観測は弱まりにくい。景気が崩れていないなら、長期金利低下を急いで織り込む理由は少ない。REIT市場では、景気の底堅さを賃料成長として評価する買いと、金利上昇を分配金利回りの再計算として評価する売りが同時に出やすい。

したがって、東証REIT指数の1,828回復はポジティブだが、1,850から1,900に戻るには金利の落ち着き、または分配金成長の見える材料が必要になる。昨日の上昇は「REIT全体が安全」というより、前日まで売られた分の戻りと、銀行高に象徴される金利上昇相場の中での資金再配分と見る。

今日のチェックポイントは、JGB10年2.80％、USDJPY159円台、Brent111ドル、東証REIT指数1,800台後半の4つ。特に分配金利回り4.78％とJGB2.79％の差が2％を割り込む局面では、平均利回りではなく、借入固定化比率、返済期限、NAV、物件取得利回りを銘柄別に見る必要がある。