直近の東京市場（6月1日引け）は、日経平均が66,934.33円（+0.91%）と堅調だった一方、TOPIXは3,940.70（-0.42%）、東証REIT指数は1,782.05（-1.53%）へ反落した。金利は日本10年が2.682%（+0.027%ポイント）へ反転上昇。株は“値がさ主導”で持ちこたえたが、REITは金利の反転に素直に押し戻された格好だ。
前回（6月1版）の読みは、「分配成長の条件」は金利だけでは決まらない、だった。きょうはその続きとして、金利が一日で反転したとき、どのREITが“分配の底（守り）”と“成長の設計（攻め）”を同時に語れるかを点検する。指数が1,800台を回復しても、金利が一段戻れば、スプレッドとNAV割引はすぐに“再計算”される。
きょうのポイントは2つ。①金利反転局面では、「分配成長の条件」より先に“耐性（借換・固定化・LTVの設計）”が問われる。②株が強い日にREITが売られる日は、「リスクオン=REITも上がる」ではなく、資金の置き場所が金利感応度で選別される。ここで勝ち残るのは、調達コストの見通しと物件側の手触りをセットで出せる銘柄だ。
基本統計（株・REIT・金利・為替・海外）
| Item | Level | Δ | Δ% | Source-time |
|---|---|---|---|---|
| Nikkei 225 | 66,934.33 | +604.83 | +0.91% | Tokyo close (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| TOPIX | 3,940.70 | -16.47 | -0.42% | Tokyo close (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| Growth 250 | – | – | – | TBD |
| Tokyo REIT Index | 1,782.05 | -27.60 | -1.53% | Tokyo close (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| Japan 2Y | 1.401% | +0.035 | +2.56% | Latest crawl (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| Japan 5Y | 1.915% | +0.025 | +1.32% | Latest crawl (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| Japan 10Y | 2.682% | +0.027 | +1.02% | Latest crawl (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| J-REIT avg yield | 5.04% | – | – | japan-reit.com (checked 2026-06-02 morning JST) |
| USD/JPY | 159.62 | -0.04 | -0.03% | Latest crawl (checked 2026-06-02 06:33 JST) |
| S&P 500 | 7,580.06 | +16.43 | +0.22% | US close (FRED, 2026-05-29) |
| Dow | 51,032.46 | +363.49 | +0.72% | US close (FRED, 2026-05-29) |
| Nasdaq | 26,972.62 | +55.15 | +0.20% | US close (FRED, 2026-05-29) |
| US 10Y | 4.45 | 0.00 | 0.00% | FRED (2026-05-29; lag possible) |
| WTI | 97.63 | -2.72 | -2.71% | FRED (2026-05-26; lag possible) |
| Brent | 102.75 | -4.15 | -3.88% | FRED (2026-05-26; lag possible) |
| BTC（USD） | 71,067 | – | – | CoinGecko 2026-06-02 early JST |
| ETH（USD） | 1,993.19 | – | – | CoinGecko 2026-06-02 early JST |
昨日のJ-REIT公式発表（2026-06-01）
公式サイト更新候補（自動抽出）は11件。材料の重さが大きいもの（資本政策、規制・登録、資金調達、運用方針変更）を優先して確認したい。
- 森ヒルズリート投資法人（3234）: 資産運用会社の変更登録等に関するお知らせ（PDF）
- 森トラストリート投資法人（8961）: 「有利子負債一覧」更新（候補）
- ジャパンエクセレント投資法人（8987）: 稼働率更新（候補）
- 大和ハウスリート投資法人（8984）: 外部評価更新（候補）
TIEセクターウォッチ（ 2026-06-01）
重点企業のTDnet一致は74件。きょうのREIT視点では、自己投資口・自己株式の取得状況（需給の下支え）と、不動産・建設の資本政策（増資/新株予約権/第三者割当）に注目したい。
